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万科:房地产行业正在发生深刻变局当前经营环

文章来源:admin 发布时间:2021-10-12

 

  8月29日,万科企业股份有限公司(000002.SZ)发布2021年半年报。报告显示,上半年万科实现营业收入1671.1亿元,同比增长14.2%;受报告期结算的房地产开发项目利润率下降影响,归属上市公司股东净利润110.5亿元,同比下降11.7%。

  分业务类型看,上半年万科的营业收入中,来自房地产开发及相关资产经营业务的收入(含长租公寓、物流、商业等经营性业务)为1575.3亿元,占比94.3%;来自物业服务的营业收入为85.7亿元,占比5.1%。

  “三道红线”方面,上半年,万科回归并保持“绿档”。截至6月末,万科持有货币现金1952.2亿元,扣除预售监管资金和受限资金的现金短债比为1.67倍;净负债率20.2%;剔除预收账款的资产负债率69.7%。

  房地产开发业务方面,数据显示,上半年,万科开发业务实现合同销售面积2191.7万平方米,合同销售金额3544.3亿元,同比分别增长5.5%和10.6%,在38个城市市场位列前三。

  分区域看,上海区域销售额1322.2亿元,占集团销售总额的37.3%;北方区域销售额745.9亿元,占比21%;南方区域销售金额721.6亿元,占比20.4%;中西部区域销售额545.5亿元,占比15.4%;西部区域销售额158.5亿元,占比4.5%;其他区域的销售额占比1.4%。

  上半年,万科开发业务的结算收入以及已售未结资源规模均有所上升。数据显示,上半年房地产开发业务结算面积1115.4万平方米,实现结算收入1443.3亿元,分别同比增长6.2%和11.9%,合并报表范围内已售未结合同金额7819.1亿元,较年初增长12%。

  不过,数据显示,上半年万科的房地产开发及相关资产经营业务的结算毛利率为18.0%,较2020年同期下降6.02个百分点。

  投资拿地方面,年报显示,集团坚持量入为出,在优先保障投资质量的前提下适度补充项目资源。上半年共获取新项目95个,建筑面积1505.9万平方米,项目地价总额约1126.3亿元,新获取项目投资金额92%位于一二线月末,万科在建项目和规划中项目的总建筑面积约16065.9万平方米。其中在建项目总建筑面积约11283.3万平方米,权益建筑面积约6738.8万平方米;规划中项目总建筑面积约4782.6万平方米,按万科权益计算的建筑面积约3043.5万平方米。此外,万科还参与了一批旧城改造项目,按当前规划条件,此类项目中万科权益建筑面积在报告期末合计约339.8万平方米。

  万科指出,2021年,在“房住不炒”的主基调下,行业围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的目标导向,持续完善政策措施,推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。万科积极响应政策号召,扎实推进“租购并举”,积极发挥房地产开发和租赁住宅领域的专业能力,助力提升城市安居宜居水平。

  半年报显示,截至6月底,万科旗下青年公寓品牌“泊寓”保持国内集中式公寓规模全国第一,累计开业14.8万间。数据显示,今年上半年,泊寓实现营业收入13.2亿元,同比增长25.6%,新开业房间6000间。

  另外,数据显示,泊寓积极响应政策及市场需求,为政府提供人才安居房,目前已为多个城市提供超过3万间人才房;同时,泊寓的万村业务目前已开业6.4万间,租金水平较普通城市泊寓低近四成,整体出租率为95%。

  半年报指出,近年来,围绕“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,中央在金融、土地、市场监管等领域连续出台政策,各地按照长效机制要求也不断严格调控。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度、“促进房地产与实体经济协调发展”的政策方向连续、稳定,倒逼企业转变发展模式。

  万科表示,房地产行业正在发生深刻变局,万科将坚定实施不动产开发、经营、服务并重战略,与城市同步发展、与客户同步发展,加速推进公司转型。

  物业服务方面,今年上半年实现营业收入103.8亿元,同比增长33.3%。其中住宅物业服务收入57.1亿元,占比55.0%;商业物业及设施服务31.6亿元,占比30.4%; 智慧城市服务6.3亿元,占比6.1%;社区生活服务收入5.6亿元,占比5.4%;万物成长收入3.2亿元,占比3.1%。

  具体而言,社区空间服务方面,万物云以“万科物业”为品牌,已布局全国105个大中城市(含香港),服务3490个项目。商企空间服务板块,服务项目累计超过1900个,服务头部互联网科技企业和独角兽企业超50家,其中市值超百亿美元的企业超20家。城市空间服务板块目前业务已覆盖北京、深圳、广州、雄安新区、成都、厦门等21个城市和地区,累计签约项目达到31个。

  商业开发与运营方面,上半年实现商业项目的营业收入36.29亿,同比增长19%,其中,印力管理的商业项目营业收入24.53亿元,同比增长21.6%。截至报告期末,该集团已开业项目整体出租率92.3%,其中稳定发展期(开业3年以上)的商业项目出租率93.9%。

  物流仓储方面,万纬物流管理项目营业收入同比增长64%至13.4亿元,其中高标库和冷库的收入分别为9.2亿元和4.2亿元。截至6月底,万纬物流已在44个城市累计管理148个项目,累计开业项目建筑面积797万平方米,其中高标库稳定期出租率已达到94%。

  对于未来发展展望,万科在半年报中指出,当前外部经营环境依然复杂严峻。下半年集团将坚持“行稳致远”的工作主基调,围绕“巩固提升基本盘”、“从以房地产开发为主向不动产开发经营服务并重转变”这两个战略突破点推动转型发展,做好以下工作,一是提高资源转化效率和回款效率;二是持续保持“绿档”水平;三是坚持理性投资,提升投资质量;四是坚持开发、经营、服务并重,加强经营、服务能力建设;五是全面经营挖潜,加强精益管控。

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